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澳门娱乐城:曾贵过北上广房价的城市崩盘,从8年房价变化看中国城市发展逻辑

时间:2017-9-12 18:29:55  作者:  来源:  查看:12  评论:0
内容摘要:“北上深永远涨”如今仿佛如“真理”般被挂在嘴边。从过去10年来看,也似乎是如此,即使每轮调控暂时下跌,也会在调控放开后,迎来“报复性”反弹。久而久之,人们就以为“北上深”一直是中国房价的最高地了。其实,并非如此。8年前,曾经有座城市的房价比北京、上海还高,当时北京不过排在第4位。...
“北上深永远涨”如今仿佛如“真理”般被挂在嘴边。
从过去10年来看,也似乎是如此,即使每轮调控暂时下跌,也会在调控放开后,迎来“报复性”反弹。久而久之,人们就以为“北上深”一直是中国房价的最高地了。
其实,并非如此。8年前,曾经有座城市的房价比北京、上海还高,当时北京不过排在第4位。8年时间,真不长,也就一瞬间的事情,可当猫哥整理了2009、2017年中国城市房价排名时,却发现,8年时间足以改变中国城市的发展逻辑、房产投资逻辑、青年就业逻辑。
变化总是在悄无声息中进行的,当人们觉察到时,已经是沧海桑田。
过去8年,如果你选错了城市投资房产,那么可能就错过了几倍的收益;如果你选错了城市择业,那么可能未来还要再次背井离乡。
懂得中国城市的发展脉络,才能更好选择未来。
01
曾经房价最高,如今10年“站岗”
很多年轻人可能不知道,2009年中国房价最高的城市,不是北京、上海、深圳,而是温州。
温州素有中国改革开放“先锋”之称,温州人敢闯敢拼、有经商头脑,被称为“东方犹太人”,“温州炒房团”也曾经是搅动中国房市的“大鳄”,江湖到处流传着“温州炒房团”的传说。
“温州炒房团”还得从本世纪初说起,当年中国加入WTO,外向型经济获得长足发展,沿海外贸企业订单井喷,赚钱赚到手软,有钱就要置业,所在地区的房价也是水涨船高,温州地区就是最典型的。有钱的温州人,炒完本地炒外地,呼朋引伴到外地“扫货”,一时蔚为壮观。
2001年-2010年,堪称温州房市的“黄金十年”。
2000年温州市区均价两三千元/平方米,一路上扬到2008年的2万多元/平方米。当时经济发展较好,土地供应量相对较低,有钱人也多,抢起房子来就跟菜市场买菜似的。猫哥的一位温州朋友回忆说:“当时温州老板不是一层一层买,而是一幢一幢买。”
但到了2008年,形势发生了改变。用工成本上升、人民币升值等因素已经让一些企业经营困难,全球金融危机就更是雪上加霜,结果就是温州房价一改多年上涨趋势,出现普遍下降,一些楼盘甚至出现每平方米4000元的跌幅。
就在人们认为温州房市乃至全国房市要完蛋时,“4万亿”来了!政策“放水”了!
原来政策的“水”是想救实体经济的,只是,没想到的是,企业没把从银行贷出来的钱投入到生产,而是拿去炒房。先来的先赚钱,别人看了就眼红群起效仿,有贷款的拿贷款,没贷款的通过民间借贷来炒,爆炒的结果是,温州房价一扫阴霾大反弹,均价高于北京、上海,均价高达3万多一平米。
市中心的豪宅就更是抢手,当时温州第一豪宅鹿城广场最高峰时单价近10万元。以房价计算,当时温州人人都是百万千万富翁。
一切在2011年嘎然而止,那一年温州的经济模式遭受致命一击,一些龙头企业此前跨领域扩张导致资金链断裂,企业老板“跑路”,由于企业、个人之间拆借非常多,企业间普遍联保、互保,一家龙头倒下,危机便会像多米诺骨牌效应扩散开来。
老板“跑路”,人心惶惶,纷纷去追债,为了还债,企业、个人大量抛售房产,引发大面积踩踏,卖得越多,价格越低,价格越低,越没人买,恶性循环,温州房市就雪崩了,直接腰斩。比如上面所说的那个豪宅,现在二手房单价就不到5万。
我们从数据也能看出——从高点砸下去之后,8年了,温州房价还是原地踏步。当年高点入市的人,至今还未解套。
更令“套中人”不安的是,温州出口经济产业升级并不理想,还依然是劳动密集型制造业,大量的外来务工人口知识水平较低,高达45.5%的外来人口中,初中及以下文化的占比88.1%,比浙江省高3个多百分点。
在吸引高学历年轻人方面就更是缺少产业支撑,2016年温州战略新兴产业占规上工业比重为9%,与同省的嘉兴的37.2%、绍兴的32.8%及杭州的27.2%相比,相差甚远。事实上,温州本地的高学历青年很多也在外面打拼而不愿回乡。
于是,温州低层次产业与庞大的外来蓝领人口相结合,购买力偏低,房价上涨的动力不会太大了。

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